Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом, является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного» (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного» (большой риск невозврата кредита).

Получив положительное решение кредитного отдела банка, покупателю предстоит определиться с выбором квартиры.

Покупатель имеет возможность искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний. Кроме поиска квартиры в соответствии с определенными требованиями (район, цена, метраж и т.д.), риэлтеры проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости - и по вопросам продажи недвижимого имущества.

Для покупателя и для банка важно, чтобы приобретаемая с помощью кредита квартира была «чистой» с юридической точки зрения, а ее стоимость соответствовала текущим рыночным ценам. Банк в еще большей степени заинтересован в чистоте и ликвидности приобретаемой квартиры, поскольку финансирует, как правило, 70% сделки. Правоустанавливающие документы на квартиру проверит банк, а рыночную стоимость поможет определить независимая оценочная компания, которую порекомендует банк.

Страховая компания, страхующая риск утраты права собственности, инициирует еще одну проверку - чистоты титула.

Таким образом, позиции заемщика и банка по отношению к приобретаемой квартире полностью совпадают. Более того, заемщику достаточно сообщить банку только адрес и стоимость выбранного жилья, так как абсолютно все вопросы, связанные с процедурой заключения сделки, помогут решить представители банка и риэлтерской компании.

Итак, при покупке квартиры по ипотечному кредиту, покупатель не остается один на один с «рынком», а может располагать компетентными союзниками, которые будут отстаивать его интересы.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, необходимо заключить с банком кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.

К документам, подписываемым при оформлении сделки, относятся также: договор банковского счета, договор о комплексном ипотечном страховании, нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания, договоры поручительства (при наличии поручителей).

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые компании - партнеры банка.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке)[5].

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержит процессуальные нормы, определяющие порядок действий, необходимых для заключения договоров об ипотеке, — нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Информация по теме:

Валютный опцион как метод хеджирования валютного риска
Опционный контракт - это стандартный биржевой договор на право купить или продать биржевой актив или фьючерсный контракт по цене исполнения до (или на) установленной (ую) даты (у) с уплатой за это право определенной суммы денег, называемой премией. Опцион имеет следующий смысл: - «купить» опцион - ...

Порядок исчисления и сроки уплаты
Суммы страховых взносов исчисляются и уплачиваются отдельными платежными поручениями в каждый государственный внебюджетный фонд. Сумма страховых взносов на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, а также на травматизм, уменьшается платель ...

Активизация слияний и поглощений на страховом рынке
До 2005-2006 гг. российский страховой рынок не отличался высокой активностью в сфере слияний и поглощений. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, уровень проникновения страхования в экономику и растущий рынок позволял компаниям активно развиваться и находить клиентов. Во-вторых, сложность проц ...