Совершенствование механизма жилищного ипотечного кредитования в городе Хабаровске

Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2006 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Причем стоимость жилья эконом – класса росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции.

Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12 до 15% годовых в рублях (10–11% в валюте), но в 2007 году они снизились до 11%, а по прогнозам к 2010 году – до 7–8%.

Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно – на 2–2,5% в год. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит.

Выходом из этой ситуации будет ипотечное страхование. Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит.

На российском рынке объем страхования крайне мал, этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что он есть практически у каждого работающего и получающего доход человека.

Также можно предложить следующие решения проблем, с которыми сталкивается ипотечное кредитование:

1. Важным условием снижением рисков в банковском секторе является развитие рынка деривативов. В ипотеке наиболее существенным помимо кредитного риска оказывается процентный риск. В то же время процентные деривативы до сих пор не получили распространения в России, и в условиях регулярного невыполнения плана по инфляции банки остаются без каких-либо достоверных ориентиров. Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, а, следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

2. Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов. Рынок находиться в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Из всего колоссального набора финансовых инструментов сейчас используются только серия траншевых рублевых облигаций АИЖК и несколько выпусков облигаций финансовых операций.

3. Процентные ставки будут снижаться только при условии значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2–3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. Тогда продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли будет ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья.

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ценных бумаг и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. Однако нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, привлечь к ней граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

4. Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредитов являются:

- государственные гарантии, обеспечивающие покрытие эмитируемых ценных бумаг;

- страхование кредитных рисков;

- адресная финансовая помощь гражданам при приобретения жилья.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен.

Информация по теме:

Оценка портфеля потребительского кредитования банка
Для формирования более обоснованного заключения о потребительском кредитовании в Стромынском ОСБ необходимо провести анализ состава, структуры и динамики кредитного портфеля объекта исследования. Состояние кредитного портфеля является прямым индикатором совершенства процесса кредитования. Рассмотри ...

Расчетно-кассовое обслуживание для компаний, имеющих филиальную сеть
Для компаний, имеющих филиальную сеть, Байкальский банк Сбербанка России способен предложить сетевое расчетно-кассовое обслуживание, что позволит контролировать расчетные счета подразделений организации в любой точке нашей страны и управлять движением денежных средств по ним из единого центра. Испо ...

База для начисления страховых взносов
Базой для начисления взносов является сумма выплат и иных вознаграждений, входящих в объект обложения, начисленных плательщиками страховых взносов за расчетный период в пользу физических лиц, за исключением сумм, не подлежащих налогообложению. Основным и самым значимым изменением страховых взносов ...