Совершенствование механизма жилищного ипотечного кредитования в городе Хабаровске

Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в городе Хабаровске необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования, как в Хабаровске, так и в России в целом. Также в данной главе предложены решения некоторых проблем ипотечного жилищного кредитования.

Объем ипотечного кредитования в России с каждым годом увеличивается. Однако дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% населения страны.

Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках. Для рефинансирования ипотечных кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного развития.

Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в России секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.

2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи»: продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми. Такие активы не должны включаться в общую конкурсную массу при банкротстве компании-оригинатора, а также использоваться на исполнение иных обязательств, помимо обязательств эмитента ценных бумаг, обеспеченных активами.

3. Передача активов покупателю не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

4. Покупатель должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.

5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.

6. В случае выпуска эмитентов нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами разного достоинства, законодательство должна обеспечить возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.

7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сделке и делают секьюритизацию менее целесообразной.

Следует отметить, что в некоторых странах (США, Великобритания, Швейцария и Германия) уже давно существуют механизмы рефинансирования, позволяющие заемщику увеличивать свою кредитную линию по мере увеличения стоимости его жилья и таким образом использовать полученные средства для приобретения «сопутствующих товаров», например, электробытовых приборов, автомобиля и т.д.

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых жомов, земли, а также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика – возможная незавершенность строительства, в остальном же подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствуют дилемма выселения или принятия убытков.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования из-за риска неудачного рефинансирования. Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется.

Информация по теме:

Процесс ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Несмотря на интернациональных характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Весь процесс ипотечного кр ...

Особенности автоматизации банковских технологий , используемых в российских банках
Автоматизация банковских технологий в нашей стране прошла несколько этапов своего развития. Первоначально это были достаточно простые программные продукты, которые автоматизировали отдельные аспекты банковской деятельности на базе традиционных СУБД. Процесс автоматизации банковских технологий переш ...

Перспективы роста потребительского кредита
Сегодня потребительский кредит - важная составляющая экономики и финансового сектора Казахстана. В настоящее время потребительское кредитование переживает настоящий бум развития: за последние 3 года рынок вырос более чем в 5 раз. Растет и значимость кредитов населения для банковского сектора и экон ...