Проблемы развития ипотечного кредитования

В настоящее время повышаются объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Происходит это вследствие того, что растут доходы населения, уменьшается степень недоверия к ипотеке со стороны заёмщиков и продавцов недвижимости, увеличивается ипотечная доходность банков, число желающих получить кредит возрастает.

С 2002-го по 2006-й годы валовый объем выданных кредитов на ипотеку в нашей стране вырос более чем в 16 раз. По данным Банка России, на апрель 2007 года в России насчитывалось 673 организации, предоставляющих ипотечные кредиты, но большая часть сектора принадлежит трём десяткам банков, которые фактически являются двигателями ипотеки. В 2006 году объем задолженности по кредитам в рублях превысил объем задолженности по кредитам в валюте, чего ранее не происходило.

Несмотря на хорошие показатели, банки сталкиваются с проблемами, которые не позволяют им в полном обьёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам как минимум до 15%, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физ. лиц или вообще его отменить. Сейчас размер налогового вычета составляет 1 млн руб. - этого явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.

Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.

Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходимо убрать возможность "отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества". В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.

В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:

- исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;

- не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;

- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.

В области регистрации тоже не обходится без шороховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.

Информация по теме:

Понятие кредитного риска
Кредитный риск — риск неисполнения дебитором своих обязательств перед поставщиком товаров или провайдером услуг, т.е. риск возникновения дефолта дебитора. В рамках данного определения носителями кредитного риска являются в первую очередь сделки прямого и не прямого кредитования (прямой риск) и сдел ...

Анализ количественных показателей депозитной деятельности в АКБ «ЧБРР»
Дипломная работа написана на основе финансовой отчетности и статистических материалов АКБ «ЧБРР». Акционерный Коммерческий Банк «Черноморский банк развития и реконструкции» (АКБ «ЧБРР») создан в виде открытого акционерного общества в результате реорганизации общества с ограниченной ответственностью ...

Система управления рисками
Управление резервами связано с рядом рисков. Система управления рисками в центральном банке должна строиться на основе управления контролируемыми рисками, то есть рисками, которые поддаются влиянию в результате определенных действий центрального банка. К ним традиционно относятся валютный, кредитны ...